Перепланировка частного дома: особенности процесса


Современная перепланировка дома, уже существующего, или перестройка старого при несоответствующем техническом состоянии — мероприятие, которое необходимо делать с соблюдением строительных, юридических норм и предписаний.



Нормативно-правовая база и определения


В старом деревенском доме фундамент, стены, перекрытия, кровля выполняют свои функции во взаимосвязи с остальными. Каждый из них рассчитан на определенную нагрузку и если самовольно вмешаться в действующий баланс сил, то возможно обрушение части строения. Все вопросы, связанные с изменением существующей планировки, проходят оформление согласно требованиям Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), строительных норм и правил (СНиП).



Статья 25 ЖК РФ вводит в оборот два созвучных, но разных по смыслу и содержанию понятия: переустройство и перепланировка. В первом случае имеется ввиду обустройство, замена или перемещение инженерных сетей и оборудования, а во втором – изменение конфигурации помещения. И тот, и другой вариант требует внесения изменений в технический паспорт перед началом работ, а не после них, что является непреложным условием узаконивания всех процедур.


Примером перепланировки может быть изменение площади, конфигурации, количества комнат, перенос промежуточных стен, обустройство или заделка дверных и оконных проемов, оборудование тамбуров, подсобных помещений и т. д. Также существует вид перепланировки, при котором вносятся изменения в несущую стену и другие подобные конструкции (ее необходимо убрать, а потом перестроить). Это достаточно серьезное, с точки зрения безопасности, мероприятие, которое своими руками, без согласования делать категорически запрещено.


Согласно статье 26 ЖК РФ, основанием для проведения перепланировки является отнюдь не желание владельца, а полученное в соответствующих инстанциях разрешение. Все это необходимо согласовать в инстанциях: БТИ, Жилищная инспекция, МЧС, Управляющая компания (Товарищество собственников жилья, Жилищный кооператив), Управление архитектуры, Санстанция.


Процедура и перечень документов


Перепланировка частного дома, должна начинаться с подачи заявления в местный муниципалитет. В нем перечисляются планируемые мероприятия, а также, сроки их выполнения. Кроме него нужно собрать документы:


  • Письменно подтвержденное согласие соседей или проживающих вместе с владельцем членов семьи, если затрагиваются их интересы;
  • Правоустанавливающие документы на домовладение;
  • Техпаспорт и план здания (требуется запрос в БТИ);
  • Эскиз или проект (при внесении изменений в несущую стену, перекрытие и т. п);
  • Заключение и оформленные технические условия о возможности проведения планируемых действий.


Если Человек является единоличным владельцем дома, и его общий фасад никак не затрагивается, то разрешение соседей брать нет необходимости.

На основании этих документов выдается разрешение на проведение работ. При капитальных изменениях потребуется согласование отдельных мероприятий, без чего начать работу невозможно. Даже при полностью собранном пакете документов существует риск получить отказ. Такое решение может быть принято, если:


  • Изменения могут ослабить несущие конструкции (стену, перекрытие);
  • Предполагается изменить систему вентиляции и газоотвода;
  • Повышается количество отопительных приборов и оборудования после реконструкции;
  • Возможно снижение эксплуатационного ресурса здания;
  • Ветхость старого дома не допускает возможности проведения в нем ремонтных работ и перепланировки.

Если разрешение получено, то подписывается акт о выполнении работ и на руки выдают обновленный техпаспорт. Как правило, на это уходит не более 1 месяца, после чего оформление можно считать завершенным.


Выполнять поставленную задачу человек вряд ли сможет начать своими руками – для этого придется нанимать квалифицированных работников.

Процедура узаконивания самовольных изменений


Сплошь и рядом, особенно это касается частных домов, правовые нормы и предписания игнорируются, проводится самовольная перепланировка. В этом случае своими руками можно убрать или перенести стену, перестроить старый гараж, облагородить фасад и прилегающую территорию, не задумываясь о последствиях.


Когда это касается старого дачного домика, находящегося вдали от глаз инспектора, можно разрушить стену, после чего спокойно жить долгие годы. Но если придет необходимость после продать дом, сам по себе возникнет закономерный вопрос: как узаконить реконструкцию частного дома? Существует два варианта решения вопроса:


  1. Сбор всех необходимых документов, описанных выше. После этого предстоит начать оформление с прохождением процедур согласования;
  2. Судовое разбирательство. Это вариант используется в случае, когда жилищная инспекция не дает разрешение на изменения.

Ответственность за самовольную перепланировку предполагается в ЖК РФ и КоАП ФР. В самом простом случае владельца ждет денежный штраф в размере до 2,5 тысяч рублей (статья 7.21 КоАП РФ) по состоянию на 2015 год. Если инспекция и суд не дадут добро на узаконивание, то от владельца могут потребовать на законных основаниях «откатить изменения» до первоначального состояния.


Снос самовольно возведенных конструкций также придется согласовать в отдельных инстанциях.

Как показывает судебная практика в РФ, исход разбирательства и степень наказания виновного зависит от того, насколько осуществленная переделка затрагивает интересы и безопасность соседей.


Когда самовольная перепланировка не требует разрешения?


Одно дело снести или изменить стену – здесь без санкции и подряда не обойтись (если, конечно, все выполнять в правовом русле). Но существуют также менее масштабные мероприятия, которые вполне можно осилить самому. Более того, для них нет нужды оформлять комплект разрешительных документов. К таким случаям относится:


  • Установка окон и дверей в существующие проемы;
  • Изменение площади внутренних помещений за счет сноса перегородок;
  • Перепланирование, которое не влечет за собой изменение площади помещений.


Любые изменения в конструкции здания, которые вписываются в эти пределы, можно сделать, без страха быть привлеченным к ответственности.


Особенности капитальной реконструкции


С бюрократическими процедурами все более-менее ясно, можно вкратце очертить предполагаемый объем работ для ремонта старого дома. Чтобы привести его в соответствие современным нормам в плане дизайна, энергоэффективности, комфорта, придется:


  • Заменить двери и окна;
  • Отремонтировать или полностью заменить кровлю;
  • Укрепить, утеплить и обновить фасад;
  • Заменить существующую внутреннюю электропроводку;
  • Обустроить и утеплить чердачное помещение;
  • Заменить коммуникации (при необходимости или наличии);
  • Сделать внутренний ремонт.

Часть работ обязательно придется согласовать и узаконить в порядке оформления разрешения на перепланировку.



Начать все необходимо с визуального осмотра здания на предмет выявления дефектов фундамента, стены, перекрытий, кровельной системы. От его результата напрямую зависит целесообразность перестройки. Если, к примеру, стены и фундамент не исчерпали свой ресурс до конца, нет видимых дефектов, то сносить их нет необходимости – нужно просто укрепить и продолжить реставрацию здания. В противном случае, единственно верным решением станет не маскировка проблем, а полный демонтаж конструкций и отстройка дома заново.


Если в качестве материала при строительстве использовалось бревно, что традиционно для большей части страны, то наиболее частыми проблемами являются:


  • Разрушение от гниения элементов стены (стропил, венцов, бревен);
  • Появление трещин и щелей между бревнами;
  • Плохая теплоизоляция, накопление влаги;
  • Износ кровельных конструкций.

Прогнившие участки бревен можно устранить косметическим или капитальным способами. В первом случае происходит удаление пораженных участков (выпиливание) с последующей вставкой новых элементов. Капитальный способ предполагает полную разборку сруба и замену прогнивших бревен с последующей обратной сборкой. Это довольно трудоемкое занятие, поэтому, чтобы демонтировать все подряд прибегают к вывешиванию. Здание поднимается на нескольких домкратах, производится замена дефектных бревен, и обратная установка на фундамент, который, при необходимости, ремонтируется, укрепляется.



Плохая теплоизоляция, свист ветра сквозь щели между бревнами, приводит к необходимости частичной замены отдельных участков, подгонки их друг под друга или законопачивания. Оба варианта не отличаются эстетичностью, поэтому можно прибегнуть к внешней отделке вагонкой или сайдингом на обрешетке. Это придаст зданию более современный вид, скроет все недостатки стен, а в промежутках обрешетки есть возможность укладки дополнительной теплоизоляции.



Для ремонта кровельных конструкций чаще всего прибегают к демонтажу старого каркаса и замены его новым. После чего укладывается современный листовой материал: металлочерепица, шифер, профнастил.


Внутренние работы по реконструкции чаще всего включают замену напольного покрытия. Она может быть локальной (отдельные доски или их участки) или капитальной (полная замена досок, балок). В последнем случае появляется возможность организации дополнительной тепло-, гидро-, пароизоляции, ограждающей пол от пагубного влияния влаги.



Если старый дом изготовлен из кирпича, то укрепление стен производят металлическими стяжками. В зависимости от масштабов трещин, оборудуются специальные сеточные или линейные стягивающие пояса. Опять-таки, объемы проблем влияют на выбор типа стяжки: швеллеры, листовой металл и т. п. Сами трещины обычно замазываются цементно-песчаным раствором, производятся работы по их гидроизоляции. Иногда бывает необходимо в месте ее прохождения заменить кладку путем выборки. В любом случае, придется также устранить причину их появления. Для этого проводят работы по укреплению фундамента и снижению нагрузки на него, например, за счет обустройства легких стропильно-кровельных конструкций по современным технологиям.



Реконструкция старого дома. Часть 1. Кровля.



Смотрите также по теме:

Строительство дома из ракушняка

Строительный ракушняк размеры и характеристики имеет самые удобные. Параметры его таковы: 18×18×38см. То есть, один камень заменяет собой 9 кирпичей. Это означает, для возведения 1 м² стен толщиной в 1 блок, необходимо их будет 30.


Просмотров: 14556     Добавлено: 24 - июня - 2012
Добавить в закладки #